相続する不動産を売却したい時には、
まず最初に、相続人の名義に変更しなければなりません。
もし、相続人に名義変更しないで売却となると、
亡くなった人から買主への売却になってしまい、
手続き上もおかしなことになるからです。
そのため、亡くなった人（被相続人）名義のままで不動産を売りに出していて、
買主が見つかったとしても、先に、相続人の名義に変更してから、
買主への名義変更という流れになります。
法務局での手続きの流れとしましても、
① 亡くなった人（被相続人）名義
↓
② 相続人への名義変更手続き
↓
③ 売買による買主への名義変更手続き
という流れになるのです。
この①～③の手続きの順番については、
省略することもできませんので、たとえ買主が見つかったとしても、
②の相続人への名義変更手続きに時間がかかってしまうこともあります。
そういった理由から、不動産の名義人が亡くなれば、
できるだけ早い時点で、亡くなった人の法定相続人を調査特定し、
不動産を誰が相続するのか、について話をまとめる必要があります。
そして、亡くなった人名義の不動産を相続する人が決まれば、
その内容で遺産分割協議書を作成して、
相続による名義変更書類と一緒に、法務局に提出します。
書類に不備等が無ければ、相続人に名義変更がされますので、
その後、買主が決まれば、
売買による買主への名義変更手続きを行うわけです。
もし、亡くなった人の名義のまま、長い間放置していると、
法定相続人が増えてしまうこともあり、場合によっては、
相続人への名義変更が非常に難しくなってしまうこともあります。
つまり、故人が亡くなってから、すぐに遺産分割の話し合いをすれば、
その時の相続人のメンバー間での話し合いになるのですが、
長い間放置した結果、その後、相続人の内の誰かが亡くなれば、
その人の新たな相続人が出てくるというわけです。
最近よくあるのが、本人から見て、
祖父母や曾祖父母の名義の不動産がそのまま残っていて、
その不動産の相続を何とかしたいといったケースです。
そのようなケースでも、祖父母の名義のままの不動産でしたら、
まだ、何とかなると思いますが、
これが曾祖父母や、その上のご先祖様名義の不動産の場合、
法定相続人の調査特定が、非常に困難を極める可能性が高くなります。
なぜなら、不動産を相続するためには、
亡くなった人の戸籍類はもちろん必要ですが、
その子供たちの戸籍類も必要となり、
もし、その子供たちが亡くなっていれば、
さらにその子供の子供たちの戸籍類も必要になるからです。
そして、亡くなったのが前であればあるほど、
必要な戸籍類も莫大な数になる傾向があります。
たとえ、亡くなった人名義の不動産をそのままにしておいても、
売却する場合や、敷地の上に子供の家を建てたい時など、
銀行の住宅ローンの担保設定をしなといけないこともあります。
そして、不動産を他人に売却する場合や、
担保設定をする場合には、
亡くなった人の名義のままでは、何も前に進みません。
なぜなら、手続き上、一旦、
相続人の名義に変える必要があるからです。
つまり、自分が相続による名義変更の手続きをしなくても、
結局いつかは、自分の子孫が、
費用を出して、苦労することになってしまう可能性が高くなります。
今すぐ、亡くなった人名義の不動産の相続手続きをしておけば、
ある程度簡単に済ませることができるのに、
これを長年放置することで、相続関係が今よりも複雑になることがあるからです。
そうなると、自分のお子さんやお孫さんが、
相続による名義変更の手続きに苦労するというわけです。
そうならないためには、今、亡くなった人の名義の不動産があれば、
その相続の手続きを、できるだけ早く済ませておく方が得策なのです。
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